Kan finnas risker med att överta säljarens överlåtelsebesiktning
Att köpa hus är för de flesta av oss en stor ekonomisk investering, kanske den största under en livstid. Säljarens och köparens förpliktelser och rättigheter vid ett husköp regleras i jordabalken. Det viktigaste för köparen är undersökningsplikten som kortfattat innebär att köparen ansvarar för att noga undersöka fastigheten och står risken om något missas vid en sådan en sådan undersökning. För säljaren motsvaras köparens ansvar av en upplysningsplikt. Här avses att säljaren ansvarar för fel som denna vet om eller borde vetat om, men som säljaren inte informerat köparen om. De flesta fel har således en köpare själv att upptäcka genom att noggrant undersöka fastigheten.
För den som inte anser sig ha den kunskap som krävs för att undersöka en fastighet, eller annars vill begränsa sitt ansvar avseende undersöknings- eller upplysningsplikt, kan anlita en besiktningsman att göra en s k överlåtelsebesiktning. Detta tillvägagångsätt står till buds för både säljare och köpare. En överlåtelsebesiktning ersätter dock i normalfallet inte hela ansvaret enligt jordabalken utan tar endast sikte på husets fysiska skick. Det finns flera tilläggstjänster i form av fördjupade undersökningar som man kan komplettera en besiktning med. Hur som helst bör man noga granska villkoren för besiktningsmannens ansvar och vad besiktningen omfattar, men också vilket maximala belopp som ersätts i fall det visar sig att det ändå funnits fel i fastigheten. Det i branschen rådande är 15 prisbasbelopp (vilket 2017 motsvarar 672 000 kr). Ibland när en säljare redan gjort en besiktning kan det som köpare tyckas onödigt och kostsamt att beställa en till (egen) besiktning. Man kan då som köpare istället avtala om att överta den av säljaren beställda besiktningen. Ett sådant övertagande kan dock bli väldigt kostsamt.
Högsta domstolen (HD) har i ett av sina första avgöranden i år avgjort ett fall där en köpare av en fastighet övertagit en säljares beställda besiktning. Efter köpet visade det sig att besiktningsmannen varit vårdslös beträffande besiktningen. Omkostnaderna på grund av felen uppgick till nästan 2 miljoner. Frågan i målet var huruvida besiktningsföretagets ansvar skulle begränsas till det avtalade villkoret om 15 prisbasbelopp trots att besiktningsmannen ansetts vara vårdslös.
Vid avtal om husbesiktningar tillämpas inte konsumenttjänstlagen eftersom tjänsten inte innebär arbete på sak eller hus, utan är en s.k. immateriell tjänst. Istället används avtalslagen för att avgöra om ett avtal är att ses som oskäligt. Tillämpning av 36 § i avtalslagen kan pröva om ett avtal ska anses vara oskäligt eller inte. Ett avtal kan förklaras ogiltigt i sin helhet eller kan jämkas, enligt samma paragraf, om innehållet är att anses som oskäligt. För att avtal per se ska anse som ogiltigt krävs antingen att en part haft uppsåt eller annars varit grovt vårdslös.
I det nyss nämnda avgörandet ansågs besiktningsmannen visserligen varit vårdslös, i och med de fel han missat, men inte så vårdslös att avtalet kunde förklaras ogiltigt. Det fanns inte heller tillräckliga skäl för att jämka avtalet (ansvarsbegräsningen). HD förklarade bl a att en köpare som övertar en säljares beställda besiktning ska anses tillskrivas säljarens vetskap om fastigheten. Detta med anledning av att en köpare endast har samma rättigheter och skyldigheter som säljaren haft i och med det ursprungliga avtalet. Eftersom uppdraget beställdes av säljaren, och därmed gjorts i dennes intresse, var besiktningen utförd med ett annat ändamål än vid en köparbesiktning. Ansvarsbegränsningen om 15 prisbasbelopp förklarades därför vara verksam av HD.
Eftersom köparens undersökningsplikt är mer omfattande än säljarens upplysningsplikt kan det bli betydelsefullt vem som beställt besiktningen. Den sedelärande betydelsen av att HD lät den avtalade beloppsbegränsningen gälla trots att besiktningsmannen förfarit vårdslöst blir således att det finns risker med att överta den av säljaren beställda besiktningen. En husköpare som vill få ett bättre skydd bör alltså teckna en överlåtelsebesiktning avsedd för köpare och inte överta en överlåtelsebesiktning gjord av säljaren. För ytterligare skydd bör även den som är osäker på avtalsvillkorens innebörd och betydelse beställa juridisk rådgivning, särskilt när det gäller stora belopp som ofta är fallet, vid ett fastighetsköp.
