• Home
  • Practice Areas
    • For Business
    • For Individuals
    • Visa/Migration
  • Blog
  • Our People
    • Our Staff
    • Contact Us
  • Terms and Conditions
Menu
  • Home
  • Practice Areas
    • For Business
    • For Individuals
    • Visa/Migration
  • Blog
  • Our People
    • Our Staff
    • Contact Us
  • Terms and Conditions
advokatbyrå i borås & göteborg
20 May, 2020 by supernova Blogg Blogg Privatpersoner
Share

Prisavdrag vid dolda fel?

Om en fastighet är i sämre skick än vad köparen har rätt att räkna med, har köparen som regel rätt till en prisnedsättning. Man skulle tro att storleken på avdraget är enkelt att räkna fram: köparen tar reda på vad det skulle kosta att fixa till felet och prisavdraget motsvarar reparationskostnaden. Hur stort prisavdraget ska vara kan dock bli en komplicerad fråga. Enligt jordabalken ska avdraget ”beräknas så att förhållandet mellan det nedsatta och det avtalsenliga priset svarar mot förhållandet vid tidpunkten för tillträdet mellan fastighetens värde i felaktigt och i avtalsenligt skick”.

Lagtexten är något svårläst. Så vad menas? Ju, man fastställer fastighetens värde i felfritt skick per tillträdesdagen. Observera att värdet per tillträdesdagen inte alltid är lika med det pris som köparen har betalat. Marknadspriset kan ha ökat eller minskat sedan köpekontraktet skrevs under, särskilt om en längre tid har gått mellan köpet och tillträdet. Sedan fastställer man fastighetens värde per samma tidpunkt dock med felet. Låt säga att fastighetens värde per tillträdesdagen utan felet är 1 mkr och värdet med felet är 900 tkr. Om det kostar 100 tkr att reparera felet, skulle felets ”värde” vara 100 tkr. Priset ska i så fall reduceras med 10 %. Eftersom avdraget beräknas per tillträdesdagen, kan procentsatsen vara högre eller lägre än den procentsats som skulle gälla om beräkningen görs per kontraktsdagen. Ponera att köparen betalade 900 tkr för fastigheten (m.a.o. att fastigheten ökade i värde från 900 tkr till 1 mkr mellan kontraktsdagen och tillträdesdagen). Avdraget blir då 10 % av köpeskillingen, m.a.o. 90 tkr. Om fastighetens värde sjunker till 800 tkr per tillträdesdagen, skulle reparationskostnad (100 tkr) motsvara 13 % och berättigar till ett avdrag om 117 tkr.


Ovan beräkningsmodell bjuder på ännu flera svårigheter. Om felet yppar sig flera år efter tillträdet, som oftast är fallet, blir det troligen svårt att fastställa fastighetens värde per tillträdesdagen. Storleken på reparationskostnaden är också svårt att fastställa retroaktivt till tillträdesdagen. Låt säga att tillträdet sker 2009 och felet yppar sig 2013. Köparen (d.v.s. nuvarande fastighetsägaren) kommer att erhålla en offert för vad det skulle kosta att reparera felet. Byggfirmans offert gäller givetvis kostnadsläget för 2013. Det är dock kostnadsläget för 2009 som egentligen ska användas enligt jordabalken.


Som sagt är reglerna kring prisavdraget vid dolt fel onekligen en svår konst att bemästra. Köparen vill troligen erhålla det belopp som motsvarar reparationskostnaden och strunta i fastighetens värde eller uppskattad reparationskostnad vid tillträdet. Många parter och advokater håller sig också till dagens reparationskostnad vid sådana rättsprocesser. Om säljaren inte har någon invändning mot denna beräkningsmodell kommer domstolen använda dagens reparationskostnad om det föreligger ett dolt fel. Men lagen säger något annat.

Share

Related Posts

Swedish Construction Law, Part 2 Changes and Additional Work under AB 04
BloggFor Business2 November, 2020

Swedish Construction Law, Part 2 Changes and Additional Work under AB 04

In General Part 1 of this series of blogs, I presented an overview of AB 04, the general terms and conditions that often are chosen to regulate commercial construction projects in Sweden....

View More
Swedish Construction Law, Part 1 Introduction to AB 04
BloggFor Business26 October, 2020

Swedish Construction Law, Part 1 Introduction to AB 04

Construction law in Sweden is regulated primarily by two regimes. If the buyer is a consumer, the relationship is governed by the Act on Consumer Services (1985:716). I will address consumer construction...

View More
Equine Law – Inspection Prior to Purchasing a Horse
Blogg16 October, 2020

Equine Law – Inspection Prior to Purchasing a Horse

As is the case when purchasing most objects, the buyer should inspect the horse prior to purchase to ensure that it corresponds to the buyer’s expectations and is not defective. The purpose of the...

View More
Previous Post
Next Post
advokatbyrå i borås & göteborg

Legal assistance in Swedish and international commercial law as well as matters effecting individuals such as inheritance, Swedish migration and visas to the USA.

 

Advokatbyrå Prima AB

Org nr 556802-6933
Säte Borås, Sweden

Phone
Borås: +46 33 – 10 00 06
Göteborg: +46 31 – 724 93 92

Email
info@primalaw.se

© All rights reserved