Prisavdrag vid dolda fel?
Om en fastighet är i sämre skick än vad köparen har rätt att räkna med, har köparen som regel rätt till en prisnedsättning. Man skulle tro att storleken på avdraget är enkelt att räkna fram: köparen tar reda på vad det skulle kosta att fixa till felet och prisavdraget motsvarar reparationskostnaden. Hur stort prisavdraget ska vara kan dock bli en komplicerad fråga. Enligt jordabalken ska avdraget ”beräknas så att förhållandet mellan det nedsatta och det avtalsenliga priset svarar mot förhållandet vid tidpunkten för tillträdet mellan fastighetens värde i felaktigt och i avtalsenligt skick”.
Lagtexten är något svårläst. Så vad menas? Ju, man fastställer fastighetens värde i felfritt skick per tillträdesdagen. Observera att värdet per tillträdesdagen inte alltid är lika med det pris som köparen har betalat. Marknadspriset kan ha ökat eller minskat sedan köpekontraktet skrevs under, särskilt om en längre tid har gått mellan köpet och tillträdet. Sedan fastställer man fastighetens värde per samma tidpunkt dock med felet. Låt säga att fastighetens värde per tillträdesdagen utan felet är 1 mkr och värdet med felet är 900 tkr. Om det kostar 100 tkr att reparera felet, skulle felets ”värde” vara 100 tkr. Priset ska i så fall reduceras med 10 %. Eftersom avdraget beräknas per tillträdesdagen, kan procentsatsen vara högre eller lägre än den procentsats som skulle gälla om beräkningen görs per kontraktsdagen. Ponera att köparen betalade 900 tkr för fastigheten (m.a.o. att fastigheten ökade i värde från 900 tkr till 1 mkr mellan kontraktsdagen och tillträdesdagen). Avdraget blir då 10 % av köpeskillingen, m.a.o. 90 tkr. Om fastighetens värde sjunker till 800 tkr per tillträdesdagen, skulle reparationskostnad (100 tkr) motsvara 13 % och berättigar till ett avdrag om 117 tkr.
Ovan beräkningsmodell bjuder på ännu flera svårigheter. Om felet yppar sig flera år efter tillträdet, som oftast är fallet, blir det troligen svårt att fastställa fastighetens värde per tillträdesdagen. Storleken på reparationskostnaden är också svårt att fastställa retroaktivt till tillträdesdagen. Låt säga att tillträdet sker 2009 och felet yppar sig 2013. Köparen (d.v.s. nuvarande fastighetsägaren) kommer att erhålla en offert för vad det skulle kosta att reparera felet. Byggfirmans offert gäller givetvis kostnadsläget för 2013. Det är dock kostnadsläget för 2009 som egentligen ska användas enligt jordabalken.
Som sagt är reglerna kring prisavdraget vid dolt fel onekligen en svår konst att bemästra. Köparen vill troligen erhålla det belopp som motsvarar reparationskostnaden och strunta i fastighetens värde eller uppskattad reparationskostnad vid tillträdet. Många parter och advokater håller sig också till dagens reparationskostnad vid sådana rättsprocesser. Om säljaren inte har någon invändning mot denna beräkningsmodell kommer domstolen använda dagens reparationskostnad om det föreligger ett dolt fel. Men lagen säger något annat.
